부동산 PF 제도 개선 방안 1

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부동산 PF 현황 및 문제점

 

부동산 PF(Project Financing)는 부동산개발 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법으로, 약 230조원(‘23.12월 기준) 규모로서, 이 중 약 70%가 주거시설이며, 주택 공급과 건설투자의 주요 수단으로 활용하고 있다.( PF의 사업별 현황 : (주거아파트, 비아파트) 44%, 23% (업무) 13% (산업) 11% (상업) 4%)

 

일본 미쓰이 부동산(’23,총자산 79조원) 수익구조를 살펴보면 분양(36%), 임대(31%), 매니지먼트(20%) 등으로 구성된 것 처럼 선진국은 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분투자자를 유치하여 30∼40% 자기자본으로 토지매입 후 건설단계에서 PF대출 받고, 단순 분양수익 뿐만 아니라 임대수익도 갖춰 수익구조가 안정적인 반면 우리는 단기수익 추구 경향과 디벨로퍼 영세성( 「부동산개발업법」에 따른 디벨로퍼는 2.4천개社이며, 연 매출 100억원 이하가 95% )으로 인해 5% 이내 자기자본으로 토지 매입부터 고금리 대출(브릿지대출)을 받아 진행하고 있다.

 

대출기관은 低자본 리스크를 보완하기 위해 사업성을 평가하기 보다는 건설사·신탁사 보증(브릿지 대출 시-시공사의 연대보증 / 본PF 단계-시공사·신탁사의 책임준공 등)에 의존하는 경향이 있는데 이러한 低자본·高보증 구조는 부동산 경기 위축, 사업여건 악화* 등 환경변화에 취약하고 시행사→건설사→금융사로 리스크 확산 가능성이 크다.

 

또한, PF 정보가 체계적으로 관리되지 않아, 정부는 PF 위기를 선제적으로 관리하는데 취약하고 위기 발생시 신속한 대응에 한계가 있고 PF 관련 정보 부재는 시행사가 사업착수 여부를 판단하거나 투자자·대출기관이 투자·대출 판단하는데 제약요인으로도 작용한다.

 

 

안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련

 

PF사업 토지비 비중은 통상 20∼40%이며 고금리 대출로 토지를 매입함에 따라 금리 인상 등 대외변수에 취약하다. 다만, 일부 지방의 경우 10% 수준, 서울 도심의 경우 40% 이상 사례가 있다. 대안으로, 기업·개인이 보유한 유휴토지를 PF사업에 출자하고자 하나, 현물출자 시 법인세ㆍ양도세가 부과( 지가 상승이 높은 수도권에선 양도차익이 크므로, 막대한 법인세·양도세 예상 )되어 출자가 곤란한 상황이다.

 

개선방안으로 PF 자기자본비율 상향을 위해 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도하고 이를 위해 PF사업(리츠)에 현물출자 시, 출자자의 이익 실현 시점을 고려하여 양도차익 과세·납부이연 적용하도록 조특법 개정이 필요하다. 

출처 - 관계부처합동 보도자료(2024.11.14.)

 

 

현물출자 방식 개발 활성화를 위해 선도사업 후보지 공모하고 최종 후보지에 대해서는 개발규제가 대폭 완화된 공간혁신구역*을 접목한 랜드마크 조성을 목표로 사업계획 컨설팅 진행한다. 민간의 투명한 사업운영을 유도하기 위해 「부동산개발사업관리법」에서 사업성 평가를 의무화하며, 평가 결과를 대출기관 뿐 아니라 全투자자에게 제공토록 규정한 토지주의 의사결정 지원을 위해 부동산원 등 공공에서 리츠 설립 지원, 사업성 분석 등 컨설팅 진행한다. 또한, 정책사업 추진(신유형 장기임대주택 등)에 토지주가 현물 출자 시 LH 매입확약을 통해 사업성 보완, 공공기관이 디벨로퍼·AMC로 참여하도록 한다. 

 

예상 효과로는 자기자본비율이 20∼40% 수준으로 상향되고 브릿지 대출을 받지 않아도 되므로 사업비 절감(→분양가 인하) 및 사업 안정성 제고되고 유휴토지를 통해 (임대)주택, 新산업 투자 촉진 및 국민 투자 기회가 확대된다.

• 現) 토지 현물출자(토지주→시행자) 시 현재는 즉시 양도차익 과세
• 改) 현물출자 이후 사업 시행 및 준공·임대운영 → 양도차익에 대한 과세·납부를 일정 기간 유예하고 분할납부를 허용(단, 공모예정 리츠가 공모 없이 주식 처분 시 가산세 부과)

 

 

인센티브 등을 통한 자본 확충 지원

 

분양ㆍ준공 후 청산 구조는 운영까지 이어지는 사업방식 보다 자본 확충유인이 낮고, 공실 등의 문제 발생 가능성이 있다. 예를 들어 롯본기힐즈(일본 도쿄)는 사업시행자 모리빌딩社에서 해당지구를 통합 운영하며, 각종 이벤트, 전시 등 지역 활성화를 위한 활동 진행(’03~)하고 있는 것처럼 일부 지자체에서는 개발 이후에도 민간의 관리·운영을 통한 도시활성화를 목표로 하고 있으나, 참여를 유도할 제도적 인센티브 미비한 실정이다. 이에 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 운영사업의 도시규제 특례 부여한다.( 「부동산개발사업관리법」에 근거 규정 반영(‘25.上, 법안 발의))

 

보증심사 시 ’일정 수준 자기자금(토지비의 10% 또는 총사업비의 2% 이상)‘을 요건으로 하나, 비율이 높아도 인센티브가 없는데 HUG, HF 내규 개정을 통해 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해 PF 보증료 할인해주기로 한다. 

 

장기임대주택 사업 활성화를 위해 금융회사의 참여가 필요하나, 국내 금융회사는 부동산 임대 업무수행이 곤란하고 금융회사는 업무용 목적 외의 부동산 소유가 허용되지 않고, 부수업무 또는 자회사 방식의 비금융업무 수행도 제한된다. 단, 보험사의 경우 장기임대주택 직접 보유를 통한 투자 가능하도록 법령해석 명확화(‘24.8.28일 경제관계장관회의)했다. 이에 회사 소유( 법인인 장기임대주택사업자의 지분 15% 이상 소유를 허용 ), 간접투자(펀드 등) 등 다양한 방식을 통해 은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방안을 마련하기로 했다.

 

 

리스크 관리 강화를 통한 자본 확충 유도

 

국내 PF 사업의 자기자본 비율은 약 5% 내외(단, 저축은행업권에만 PF 대출시 사업비 대비 자기자본비율 요건(20%) 존재)로, 30%를 상회하는 美‧日 등 타국 대비 과도하게 낮은 수준이다. 이에 PF 대출시 일정수준(예시 : 20%)의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 하여 위험가중치와 충당금을 차등화*(예 : 은행·보험·증권) 리스크 관리체계가 부족한 업권(예 : 상호금융·여전·새마을금고)은 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입 검토한다.

 

PF 대출은 기업대출 보다 연체율이 높으나, PF 대출에 대한 위험가중치·충당금 규제는 이를 충분히 반영하지 못하고 있고 거액신용공여 한도 규제(은행 자기자본의 10% 초과하는 개별차주에 대한 신용공여(거액신용공여)의 합이 자기자본의 5배를 초과하는 것 금지)의 경우 전체여신에 대해서만 도입되어 있고 업권별 부동산(부동산 PF) 익스포져 한도규제는 업권별로 상이하다. 이를 PF 대출의 연체율 수준 등을 감안하여 금융업권별 위험가중치, 충당금 규제를 정비하고, 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요한 업권에 마련하는 한편, 업권별 부동산(부동산 PF) 익스포져에 대한 한도규제를 정비한다. 

 

*국토교통부 보도자료(2024.11.14.)