부동산 PF 시장의 공정 질서 확립
PF 대출시 사업성 평가 강화
PF사업은 시공사ㆍ신탁사 신용보강으로 리스크가 완화됨에 따라, 금융사의 면밀한 사업성 분석 유인이 부족하고 또한, 금융사는 사업성 평가 용역을 진행하나, 용역 결과에 대한 신뢰도가 낮아 내부 심사 통과를 위한 형식적 절차로 인식된다. 이에 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출토록 개선하고 PF 사업성 평가 기준ㆍ절차(수수료 원칙 등)를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가를 의무화한다. 연구용역 등을 통해 평가기준ㆍ절차, 인증방안을 도출하고 「부동산개발사업관리법」에 근거 마련(’25.上)할 예정이고 「PF리스크 모범규준」 반영('25.下)할 예정이다.
불합리한 관행 개선
금융사는 대출 시 리스크를 완화하기 위하여, 시행사 대신 시공사의 책임준공, 채무인수 등 추가 신용보강 요구하고 있고 도급계약과 달리 PF 대출계약과 신탁계약은 책임준공 연장 사유가 제한적( 전쟁·천재지변 사유 외에는 어떤 사유에도 준공기한 연장을 전면 불허) 이어서 시공사 귀책이 아닌 경우에도 책임준공 의무 부담이 있다. 또한, 책임준공 미이행에 따른 손해배상(대출원리금 채무인수 등)으로 인해 미분양 위험 등을 시공사 및 신탁사가 부담하고 있다. 다만, 책임준공 연장사유 확대와 배상범위가 축소되는 경우 부동산 PF 대출이 위축될 것 이라는 우려도 존재한다. 이에 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 「책임준공 개선 TF」를 운영하여, 책임준공 개선방안을 마련할 예정이다.
PF 수수료 관행도 개선한다.
PF 수수료 점검결과(금감원, ‘24.3~4), 일부 불합리한 수수료 부과관행 및 차주에 대한 정보제공 부족 등의 문제점이 확인되었고 이에 F 수수료의 투명성 제고를 위해 업계(금융, 건설), 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF(’24.5~)를 통하여 개선방안(수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과 원칙, 차주에 대한 정보제공 절차) 도출·시행할 예정이다.
PF 통합정보시스템을 구축한다.
인허가ㆍ대출ㆍ분양 등 PF 관련 정보의 체계적 관리 부재로 효과적인 정책 수립과 선제적 리스크 대응에 한계가 있는데 이에 PF 사업의 유형별ㆍ지역별ㆍ단계별 추진현황, 재무현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 ‘PF 통합정보시스템’ 구축하고 사업 착수 단계부터 토지매매·인허가 현황, 자금조달(재무구조), 분양률 등 사업장별 全 단계에 걸쳐 현황 정보를 정기적(예시, 반기)으로 축적한다. 일정 규모 개발사업(예시, 연면적 3천㎡) 대상(고유 ID 생성)으로 사업 인‧허가 이전 토지매입, 브릿지대출 단계부터 체계적으로 관리할 예정이다.
개별사업 정보와 지역별 사업 현황 관리를 통해 국내에서 시행되고 있는 전체 PF의 상황을 모니터링ㆍ공개 하여, 디벨로퍼는 공급상황 판단, 금융사는 대출심사 시 리스크 진단, 정부는 PF 부실 가능성 모니터링 및 선제적 대응력이 가능할 것이다. 또한, 개별 사업 이력관리가 가능해져 ‘PF 조정위원회’ 조정력도 제고된다.
부동산신탁사의 토지신탁 내실화
토지신탁에서 신탁사의 책임준공 의무로 인해 부동산 시장 위축 시 우발채무 현실화 등 위험이 존재한다. 공사비용 상승 등을 이유로 책임준공 주체인 시공사의 공사지연 사례가 나타나고 있으며, PF 리스크가 신탁사로 전이된다. 이에 신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고, 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리 강화한다. 「책임준공형 토지신탁 업무처리 모범규준」마련, NCR 규제((Net Capital Ratio) 영업용순자본비율 = 영업용순자본 ÷ 총위험액 〉 150%) 정비, 자기자본 대비 토지신탁 한도(예상 위험을 반영한 토지신탁 전체 수탁한도를 자기자본의 100%(예시) 이내로 제한) 도입 등 추진 예정이다.
역량있는 한국형 디벨로퍼 육성
LH 공공택지는 디벨로퍼가 LH로부터 택지를 공급받아, 오피스ㆍ상가 등을 개발하여 분양하는 구조가 일반적이다. 이 경우 디벨로퍼는 (개별)분양을 통한 이익 실현에 집중하고, 수분양자들은 운영 노하우 부족으로 공실 등 비효율적 운영이 발생한다. 또한, 공공택지는 수용방식으로 조성됨에도 불구, 택지 분양받은 디벨로퍼가 분양이익을 독점하는 경향이 있다. 미국, 일본 등은 분양이 아닌 직접 임대운영하는 시장 분위기가 형성되어, 디벨로퍼의 전문화, 자발적인 자기자본비율 확대, 시장 선진화가 가능하다.
이에 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공하여 안정적 개발+운영을 도모하고 우량 용지를 리츠(개발+운영사업자)에 공급하여, 지역 내 랜드마크 상업시설 개발과 헬스케어리츠 등 특화형 개발 유도(해당 사업에 대해, 필요시 LH가 지분출자자로 참여하여 사업 안정성 향상 도모)한다. 리츠는 다수의 투자자로부터 안정적으로 재원을 확보하여, 중장기 임대 중심의 사업에 특화된 방식으로서, 미국의 경우 리츠가 개발시장에 최대 투자자 역할을 한다.
기관투자자의 부동산 개발 신탁 참여 활성화
부동산신탁사(이하 ‘신탁사’)는 개발사업에서 큰 비중(‘24.6월 기준 14개사 토지 수탁고 97.8조원)을 차지하나, 신탁사는 토지신탁 이후 기관투자자의 지분투자는 받지 못하고, 차입 위주의 자금 조달만 진행한다. 현재 신탁사는 기관투자자의 투자를 받기 위한 별도의 인가를 받지 못하고 있는 상황이다. 이에 토지신탁 사업에 기관투자자가 사업비(토지비 제외)의 일정부분(15%)까지 투자할 수 있도록 허용을 검토할 예정이다. 자기자본, 내부통제* 등 충분한 요건을 갖춘 신탁사가 기관투자자의 투자를 통한 원활한 자금조달 가능할 것으로 판단된다.
우수 디벨로퍼 인증체계 마련
부동산 개발사업 시행능력에 대한 검증된 정보 부재는 건실한 사업시행자 확인과 자본금 투자유치 제약요인으로 작용하고 있는데 우수 시행자가 제대로 평가받고 육성될 수 있도록 ‘시행실적 검증*을 통한 시행능력평가 제도’ 도입할 예정이다. 시행실적 검증(확인)은 업체가 제출한 실적을 관련 협회 등에서 검증ㆍ확인서 발급가능하다. 시행 분야에 적합한 평가지표를 마련하고, 전문성을 갖춘 회사*를 ‘시행능력 평가기관’으로 지정하고 평가 결과(업체별 순위) 공시하고 시행 전문인력의 경력, 참여사업, 교육실적 등에 관한 종합 관리체계를 구축하여 역량·이력을 검증할 예정이다.
'economy story' 카테고리의 다른 글
| 가상자산시장 변동성 확대 (1) | 2024.11.17 |
|---|---|
| 해외 주요국 부동산 PF 사업 추진 방식 (1) | 2024.11.16 |
| 부동산 PF 제도 개선 방안 1 (7) | 2024.11.15 |
| 공모펀드 상장거래 서비스 (9) | 2024.11.14 |
| 친환경차 고속도로 통행료 감면제도 연장 (3) | 2024.11.13 |