해외 주요국 부동산 PF 사업 추진 방식

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미국

 

□ (자기자본 비율) 총사업비의 약 30%(시행사 약 3%, 지분투자자 약 27%)를 자기자본으로 투입, 금융위기(’08) 이후에는 40%이상 사업도 다수

 

□ (지분투자 여건) 펀드, 리츠, 금융기관, 개인투자자 등 자본조달원이 다양하게 발달하며 지분투자 활성화 → 개발사업의 안전성에 기여  * 전체 자본조달 중 리츠가 26%, 연기금이 13%, 외국인투자가 5%를 차지

ㅇ 보험사는 PF대출 뿐 아니라 지분투자에도 참여하고, 장기계약으로 이루어진 보험자산 특성 상 현금흐름이 장기적으로 분산된 상업용부동산을 적절한 투자대안으로 인식

ㅇ 연기금도 보험사와 같이 퇴직연금지급액이 장기간 발생하므로, 장기자산운용 관점에서 5~15%는 부동산에 투자하는 추세

ㅇ 은행의 일종인 연방저축조합(Federal Savings Association)은 부동산 개발회사를 자회사로 소유하는 등 금융권의 부동산개발 참여 관련 규제 완화

 

□ (보증 관행) 주로 시행사가 자체적으로 지급을 보증하고(유사시 회사 자산으로 대출을 상환)하고, 시공사는 책임준공 외 타 보증 부담은 없음

 

□ (사업성 평가) 대출기관이 시행사의 사업실적 등 전문성과 부채
상환 능력, 적정 수준 자기자본 비율 등을 종합적으로 평가

 

 

일본

 

□ (자기자본 비율) 총사업비의 약 30~ 40%(시행사는 약 10% 수준) 투입, 시행사가 통상 금융·대기업 계열사이므로 자본비율이 높음

 

□ (지분투자 여건) 대형은행이 스폰서 리츠로 참여함에 따라 리츠가 활성화되었고, 부동산 시장에서 주요 투자자로 역할

 

□ (우수한 디벨로퍼) 금융·대기업, 철도회사, 종합건설회사 계열 등 다양하고 대형화된 디벨로퍼가 ‘00년 이후 다수 출현, 시장 견인 * 예) (금융·재벌계)미츠이부동산, (철도계)토큐부동산, (건설계)타이세건설, (민간)모리빌딩

 

□ (보증 관행) 유동화금융이 발달하여 유동화증권(PF-ABCP 등) 발행을 통한 자금조달이 일반적이나, 우리와 달리 증권사 신용보강( 우리나라의 경우 시행사가 PF대출을 갚지 못해 유동화증권 차환금액이 부족한 경우를 대비해 투자자들이 보유한 증권을 증권사가 매입확약하는 방식으로 신용을 보강 )은 無 

ㅇ 미국과 같이, 시공사는 책임준공 이외의 보증의무를 부담하지 않음

 

□ (사업성 평가) 주로 신용평가회사가 수행하며, LTV 등 부채비율, 임대수익률 및 사업 종료 후 부동산의 처분 가능성 등을 정밀하게 평가

 

 

네덜란드

 

□ (자기자본 비율) 총사업비의 약 35%(시행사 10%, 지분투자자 25%)를 자기자본으로 투입

 

□ (금융권의 개발 참여) 은행의 非금융사 지분보유를 제한하지는 않아(EU 지침), 은행 자회사 형태의 부동산 개발회사*가 다수 존재

 

* 예) 네덜란드의 대형은행인 ING Bank는 프랑스, 이탈리아 등 유럽의 부동산개발 자회사를 소유, 대형 디벨로퍼인 Bouwfonds는 2000년 이후 18년간 ABN Amro Bank 및 Rabobank의 자회사

 

□ (사업성 평가) 금융사가 자체적으로 사업성 평가를 하며, 수익성 뿐만 아니라 시행주체 재무구조, 경력 등을 종합적으로 고려

 

 

종합

 

☞ 해외에서는 시행사가 우수한 사업을 발굴하고, 투자자들이 면밀한 사업성 평가를 바탕으로 참여하면서 건실한 PF 구조가 정착

 

☞ 선진국은 통상 30% 이상*의 자기자본비율을 통해 사업 추진

 

* 사업 안정성 확보 차원에서 일반화되었으나, 자기자본비율에 대한 직접적인 규제는 없음

 

ㅇ 외국은 개발 후 청산이 아닌 임대까지 이어지는 구조로 사업 안정성이 높아 대출보다는 투자를 통한 자기자본 확충이 용이